Anders als in Deutschland unterscheidet sich nämlich das spanische Recht rund um den Hauskauf
teils drastisch. Der Kauf selbst muss nicht unbedingt mit einer Eintragung im Grundbuch einhergehen. Vielmehr kann er auch per Handschlag abgeschlossen werden. In der Regel
wird jedoch ein privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen, mit dem das Rechtsgeschäft bereits gültig ist. Viele Deutsche meinen, mit diesem Kaufvertrag einen Vorvertrag
abgeschlossen zu haben und dass die Rechtsgültigkeit erst mit einer notariellen Beurkundung entsteht. Doch dies ist schlicht und ergreifend falsch. Denn bereits mit dem
privatschriftlichen Kaufvertrag wird der Kauf besiegelt, wobei auch eine mündliche Abrede Gültigkeit hat.
Weiterhin kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, in dem er eine Vertragsstrafe in doppelter
Höhe der Anzahlung leistet. Ein so genannter Optionsvertrag bietet dem Käufer hingegen die Möglichkeit, vom Vertrag zurück zu treten.
Will man sich ins Grundbuch eintragen lassen, so ist dies nur mit einer notariellen Beurkundung
des Kaufvertrags möglich. Man spricht hier auch von einer „escritura pública de compra venta“. Weiterhin ist es unabdingbar, um den Kauf tatsächlich zu bestätigen, die
Einräumung des Besitzes notwendig. Dies geschieht in der Regel durch Schlüsselübergabe, welche aber durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag ersetzt werden kann.
Nur mit dem Eintrag ins Grundbuch kann sich der Käufer in Spanien vor Rechten Dritter an dem
Besitz schützen. Deshalb ist es so wichtig, diese Eintragung auch vornehmen zu lassen. Ebenfalls sollte man sich vom Verkäufer bestätigen lassen, dass dieser im Grundbuch
eingetragen ist, bevor man irgendeinen Vertrag unterschreibt oder eine Anzahlung leistet. Am einfachsten ist es dabei, dass der Verkäufer seinen Kaufvertrag mit der
Bestätigung über die Eintragung vorlegt. Für den Ferienhaus-Käufer ist es aber durchaus sinnvoller, sich vom Grundbuchamt eine so genannte „nota simple informativa“ ausstellen
zu lassen. Anhand dieser kann der Käufer dann auch gleich erkennen, ob das Grundstück in irgendeiner Art und Weise belastet ist und sich so vor bösen Überraschungen schützen.
Ebenfalls sollte man sich nicht für eine Immobilie entscheiden, welche vermietet ist. Denn durch
den Kauf des Hauses werden die bestehenden Mietverträge nicht berührt. Der Mieter kann sogar eine weitere Vertragslaufzeit von bis zu fünf Jahren einseitig erzwingen. Auch die
Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann nicht möglich.
Generell sollte man sich auch gründlich über die anfallenden Nebenkosten beim Kauf einer
Ferienimmobilie in Spanien informieren. So fallen neben den Notar-, Anwalts- und Grundbuchamtgebühren auch Steuern an. Einige Verkäufer haben ihre Grundsteuer auf das
Grundstück noch nicht beglichen. Da aber hier das Grundstück und nicht der eigentliche Schuldner haftet, kann das Finanzamt auch an den Käufer heran treten, der von alldem
nichts weiß. Unter Umständen kommt es dabei zu einer Zwangsversteigerung.
Auch versuchen die Verkäufer häufig genug, Steuern zu sparen indem eine Unterverbriefung
durchgeführt wird. Das heißt, beim Notar wird ein zu niedriger Kaufpreis angegeben. Auch in Spanien gilt dies als Steuerhinterziehung und daher sollte man sich auf solche
Geschäfte nicht einlassen. Zudem müsste man einen enormen Spekulationsgewinn versteuern, wenn man das Objekt wieder verkauft und dabei selbst keine Unterverbriefung eingeht.
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